Impact négatif de l’éolien sur la valeur des habitations ? Pas si vite, répond l’ADEME

Les propriétaires doivent-ils craindre une perte de la valeur de leur habitation lorsque des éoliennes sont construites à proximité ? C’est une question qui revient systématiquement dans le débat public lorsqu’un projet de parc est annoncé. Les opposants évoquant alors souvent des « dévaluations de l’ordre de 20% sur les prix de l’immobilier ». Fantaisiste, répond l’Agence de la transition écologique (ADEME). La décote serait de maximum 1,5% dans un rayon de 5 km.

En avril 2021, des habitants de Tigné (Maine-et-Loire) ont obtenu du tribunal administratif de Nantes, un déclassement fiscal de leur propriété, en raison de la présence proche d’un parc éolien. Une décision inédite qui aurait pu faire des émules. Opposé à ce type d’allègement d’impôt, le gouvernement a commandité une étude sur la question, et l’a confiée à l’Agence de la transition écologique (ADEME). Lancée fin novembre 2020, l’enquête a duré plus d’un an et demi.

Rétablir une forme de vérité

L’objectif de l’Agence, dans ce dossier comme pour d’autres était « de rétablir une forme de vérité, une forme de rationalité dans le débat public. Concernant les éoliennes, tout le monde a un avis alors que le sujet est très complexe, lié à de multiples enjeux », avait à l’époque expliqué Amandine Volard, l’ingénieure chargée de piloter les travaux.

Les conclusions du rapport ont été rendues publiques ce 1^er juin 2022. L’impact de l’éolien terrestre sur les prix de l’immobilier en France est « très faible pour 10% des maisons vendues sur la période 2015-2020 et nul pour les 90% de cas restants », explique l’ADEME.

Analyse de plus d’un million de transactions

Les chercheurs ont analysé plus d’un million de transactions immobilières réalisées en France entre 2015 et 2020. Ils ont comparé des zones témoins (sans éoliennes) à d’autres où des parcs ont été construits à proximité, et se sont intéressés à l’évolution du prix du mètre carré des maisons, après l’entrée en service des turbines.

Dans le détail, l’étude a détecté une perte de valeur moyenne de 1,5 % sur le prix du m² pour les habitations situées à moins de 5 km d’éoliennes. Une décote considérée comme « très faible » par l’agence. Et au-delà de ce périmètre, l’impact est jugé nul.

Un facteur « assez peu significatif »

« L’influence de l’éolien sur l’immobilier est comparable à celui d’autres infrastructures essentielles telles que les antennes téléphoniques, les centrales électriques, les incinérateurs, lignes à haute tension, etc. », estiment les auteurs du rapport. En milieu rural, où la marge d’erreur sur l’estimation immobilière des biens est de l’ordre de 10-20 %, le facteur éolien apparaît « assez peu significatif », précise l’étude. Elle permet également de confirmer statistiquement que « les biens situés à proximité des parcs restent des actifs liquides, l’éolien ne bloquant donc pas les ventes ».

Enquête de terrain

L’ADEME a par ailleurs mené une enquête de terrain auprès de 124 riverains habitant dans quatre régions de France et vivant dans une des 20 communes sélectionnées pour se trouver à moins de 5 km d’un parc. Il apparaît que seulement 3 % des sondés citent la présence d’éoliennes comme un facteur de dévalorisation de leur bien.

Des cas spécifiques

Mais l’Agence admet toutefois que des cas « spécifiques – très peu nombreux – peuvent potentiellement être bien plus impactés par l’implantation d’un parc éolien à proximité. C’est le cas par exemple de certains « biens d’exception » tels que les châteaux, manoirs, demeures de luxe ou les bâtis remarquables. Il peut en aller de même pour certaines habitations « très proches » des éoliennes : de l’ordre de 500 à 1 000 m.

L’Agence précise enfin que l’influence de la proximité de parcs éoliens sur la valeur de l’immobilier  n’est pas absolu : il peut évoluer en fonction des besoins ressentis par les riverains vis-à-vis de leur environnement, de leur perception du paysage et de la conscience qu’ils ont de la nécessité d’opérer une transition énergétique.

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